中国银河证券股份有限公司胡孝宇近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《2025年半年报点评：销售价升提质永华证券，优化债务结构》，给予保利发展买入评级。
保利发展(600048) 事件：公司发布2025年半年报，公司2025年实现营业收入1168.57亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。每股收益0.23元/股，同比下降63.39%。 归母净利润下滑：公司2025年实现营业收入1168.57亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。收入下滑主要由于房地产项目结转规模下降。归母净利润下滑较多，主要由于以下因素。1）毛利率较2024年同期下滑1.38pct，但是较2024年全年水平略提高0.71pct。2)2025年上半年投资净收益9.27亿元，较2024年同期下滑较多。其中联营和合营企业的投资收益为8.48亿元，较去年同期的16.05亿元下滑明显。3）2025年上半年公允价值变动收益80.28万元，较去年同期的6223万元明显降低。4）2025年上半年公司资产减值损失2636.53万元。5）2025年少数股东损益为38.57亿元，占净利润的58.73%，该比例较全同期提高28.09pct，因而归母净利润规模受到相应影响。从费用管控看，2025年上半年，公司销售费用率和管理费用率分别为2.61%、1.46%，分别较去年同期提高0.37cpt、下降0.02pct。 销售价升提质：2025年上半年公司实现销售面积713.54万方，同比下降25.23%；销售金额1451.71亿元，同比下降16.25%；对应的销售均价2.03万元/平米，同比增长12%。价升明显，公司推盘质量提高。从销售结构看，公司存量项目销售金额514亿元、增量项目销售金额937亿元，分别占销售金额的35%、65%。在存量项目上，公司通过增量存量分类施策的策略永华证券，有效提高去化效率；在增量项目上，公司的增量销售提质，改善销售质量。从城市看，公司38个核心城市销售占比达到92%，上海、广州、成都等9个核心城市市场排名第一。 拿地质量高:2025年上半年，公司新增项目26个，计容面积228万方，总地价509亿元，对应楼面价2.23万元/平米。按照地价计算的权益比例为87%，稳定在公司近年来较高水平。从城市能级看，新增项目均位于高能级城市，其中8个位于一线城市，拿地质量高。从投资强度看，以总地价口径计算出公司2025年上半年投资力度35.06%，其中Q2单季度的投资力度为39.97%，Q2拿地较Q1积极。从公司在手项目看，截至2025年上半年末，公司待售项目5855万方，其中增量项目待售计容面积894万方。 融资通畅债务结构优化：1）杠杆水平下降截至2025年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率63.30%，净负债率为59.64%，分别较年初下降1.40pct、3.02pct，债务安全稳步提高。2）融资通畅，2025年发行国内收单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；并且发行公司债和中期票据57亿元。3）债务结构优化，经营性物业贷净增29亿元，最长期限30年，截至2025年上半年末经营性物业贷余额为339亿元。截至2025年上半年末，公司三年起以上有息负债占比42.8%，较年初提升3.2pct。4）融资成本进一步降低，公司2025年上半年新增有息负债平均成本为2.71%，截至2025年上半年末的综合成本为2.89%，融资成本进一步下降。 持续推动资产经营发展：不动产经营业态丰富收入增长。截至2025年上半年末，公司在营面积573万方；业态包括酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等；公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%。资产经营助力公司拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提升持有资产的资金使用效率。不动产综合服务坚持市场化发展。截至2025年上半年末保利物业资管面积8.34亿方，实现营收83.92亿元，归母净利润8.91亿元，分别同比增长6.6%、5.3%。公司拓展能力优秀，2025年上半年公司新托第三方项目在管面积5.5亿方，占比65.9%。 投资建议：公司归母净利润受毛利率等因素影响同比下滑。公司销售价升提质，投资拿地质量高，财务方面持续优化债务结构，融资成本下行，稳步推动资产经营业务发展。我们维持公司2025-2027年归母净利润为51.13亿元、52.49亿元、54.42亿元的预测，对应EPS为0.43元/股、0.44元/股、0.45元/股，对应PE为19.43X、18.93X、18.26X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有14家机构给出评级，买入评级11家，增持评级2家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为9.64。
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